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  由來已久的公攤面積在此次征求意見稿發布后,再次成為爭論焦點,但其最終目的是否是為了未來開放式的社區發展奠定基礎,有待觀望。

公攤面積之爭


分類:封面報道 稿件來源:中國經濟信息雜志 文/宋慧芳 

2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規范中,有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”這是住房和城鄉建設部首次在官方文件中明確提出住宅應以套內面積來進行交易,進而引發了公眾的廣泛關注。

交易=計價?

家住北京市豐臺區的張先生,在接受《中國經濟信息》記者采訪時倒出了自己近段時間的不愉快。事情是這樣的,張先生最近在裝修房屋,因為當時此套商品公寓樓在購買的時候是精裝修,所以購買之后直接就入住了并沒有裝修,但最近張先生要結婚,準備重新裝修作為婚房用。然而在北京最大的家具城城外誠的眾多家裝公司中,均以建筑面積來計價裝修的。

對此,張先生告訴記者,“我裝修的是屋內,公攤面積我又沒有裝修,為什么還需要計算在內?我房子建筑面積104.5平方米,套內面積79平方米。無意當中我需要多付25.5平方米的裝修費用。”

對于困擾張先生的問題,記者以業主的身份對家裝行業進行了暗訪發現,與張先生描述的完全一致,所暗訪的6家家裝公司均以房產證所標面積,即建筑面積來進行計價裝修。北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,按照建筑面積進行計價裝修是不對的,應該對家裝行業進行全面整改。

家裝行業的這種潛規則由來已久,但究其根本還是與套內面積和建筑面積之間的本質區別和各自帶來的影響和作用的錯位有關

其實《住宅項目規范(征求意見稿)》的發布,業內眾多專家對其中提到的“交易”的理解存在很多的爭議。以德科地產頻道為代表的部分專家認為,“以套內面積交易”不等于“以套內面積計價”,目前我國不動產登記證中已注明每套房產的“公攤面積”部分,現行的《商品房銷售管理辦法》中明確可按套內建筑面積或建筑面積計價。并且此次征求意見稿是針對住宅建筑設計的技術性文件,大概率不屬于住建部交易司范疇。除此之外,目前北京房地產備案信息中包含了套內面積,但仍按建筑面積計價,“以套內面積交易”和“以建筑面積計價”二者并不矛盾。

在郭韌看來,本次《住宅項目規范(征求意見稿)》主要針對的是工程建設方面而出具的標準規范,而《商品房銷售管理辦法》是為了規范商品房銷售的行為,如未來該征求意見稿真正出臺,“公攤面積”被正式取消,則相應地《商品房銷售管理辦法》很可能也要被修訂,或者在更高層面上進行立法或者修法。

另一方認為,“以套內面積交易”應等于“以套內面積計價”。首先,“套內面積計價”是國際通行做法,即便是“公攤面積”發源地香港,也在2013年改變了計價方式。其次,以套內面積計價可以解決我國因地域差異大,墻體厚度不一,公攤面積不一等建設因素而形成的”建筑面積相同而套內面積不同”的情況,利于全國房價統一比價標準。除此之外,開發商上報的公攤面積比例不透明或不規范久被詬病,修改計價標準有助于保護消費者權益。

不過,記者最近接觸的幾位業內人士均表示,目前政策尚處于公開征求意見階段,主要約束的是工程建設方面,不涉及后期的物業費、取暖費等,距離正式文件還較為遙遠,同時也尚不確定是建議標準還是規定強制標準,更多內容還等待有關部門做進一步解讀。

重慶樣本

我國現行的計價模式采用的是2001年4月4日發布、6月1日實施的第88號文件《商品房銷售管理辦法》的規定。文件中第18條規定商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的,商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

就目前來看,國內的絕大多數省市都是以建筑面積計價,我國先后有幾個省市實行套內建筑面積計價,譬如海南省2003年9月開始實行,廣東省肇慶市從2006年開始實行,重慶主城從2002年8月開始實行等。在全世界范圍內,絕大多數發達國家和地區的房屋銷售都是按照套內面積計算,包括美國、加拿大、日本、中國香港等。

重慶市是對套內計價模式執行得較為徹底的城市,2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求,商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。且自2002年8月執行以來政策未發生變更。《中國經濟信息》記者查閱重慶歷年統計年鑒中商品房銷售面積和銷售金額的數據,觀察2002年8月實施套內計價模式之后對市場的影響,與全國商品房銷售面積和金額走勢進行對比發現,重慶市出臺套內計價時正處于房地產市場快速發展階段,數據層面表現差異性不夠強。

重慶2003年銷售商品房屋面積1316.83萬平方米,同比增長29.5%,較上年增速下滑6.8個百分點。全國2003年商品房銷售面積約3.22億平方米,同比增長為29.1%,較上年增速上升8.9個百分點。

在重慶執行套內計價政策后1年,市場也未發生明顯波動。

重慶市場倒是在2004年全國性調控(加息、831大限等)后變現回落。2004年重慶銷售面積增速降至0.9%,全國降至18.6%,全國市場銷售面積增速表現遠好于重慶市。

房價方面,1999-2005年重慶市和全國基本保持銷售均價走勢一致。其中重慶執行當年即2002年重慶銷售均價同比上漲7.8%,全國同比上漲2.9%,重慶市銷售均價同比漲幅遠高于全國;執行第二年即2003年重慶銷售均價同比上漲2.6%,全國同比上漲3.8%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,重慶能夠在全國范圍內率先落實按照套內使用面積計價,是與當地的房地產政策相關,比如重慶對地價和房價的控制。而反觀其他城市,在土地成本較高的情況下,如果實施按照套內使用面積計價,那么公攤的費用由誰來承擔,也是需要考慮的關鍵問題。

“公攤”爭議

公攤面積具體包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等,以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積,還有公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)面積的一半。通常樓層越高公攤就越大,主要還是在于公共空間的設計。

在原建筑面積計價模式下,開發商無需單獨承擔公攤面積成本。這使得不少開發商在樓盤里建造會所、泳池、綠地等設施,然后計入公攤面積。開發商舍得花錢在入戶大堂、電梯井等等公攤區域做豪華設計和裝修。以上設計無疑對改善小區整體品質有利,但業務間接提升銷售均價。

其實這一銷售概念脫胎于香港20世紀50年代“賣樓花(期房)”的售樓模式。但2013年起,香港也轉向以套內面積計價的銷售模式。

隨著商品房價格不斷提高,“公攤面積傷民”問題一直爭議不斷。去年,新華社曾發表社論指出,公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。現實中,還存在大量開發商先將停車場、樓道等公共面積納入公攤,由全體業主埋單,再二次出售或出租廣告位牟利。

正如張先生遇到的不快一樣,家裝裝修在計價的時候都是按照建筑面積來計算裝修成本的,公攤面積沒有進行裝修卻也在裝修計價范圍內,顯然不合理,其實類似的還有很多費用也值得商議。合碩機構首席分析師郭毅認為,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。“因為目前我國的物業費和供暖費等都是按照建筑面積來繳納的,這就增加了居民的長期生活成本,而按照套內使用面積來征收此類費用,也更加合理和透明。”

但是,北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師提醒廣大購房者,公攤面積并非是越少越好,住宅建筑改為套內面積進行交易,開發商很可能會因此轉嫁成本甚至擠壓公攤從而導致商品房的小區環境以及品質下降。

購房影響

在北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學教授趙秀看來,未來政策適用范圍或將進一步細化,僅目前來看,無論哪種面積計算方式,房屋總價都是不變的,對房屋所有人影響不大:“比如你房子的建筑面積100平方米,單價比如是5萬,那么總價500萬。建筑面積除以1.333,使用面積大概70多平方米,總價500萬不變,單價就不是5萬了,肯定是高于5萬的。”

在接受《中國經濟信息》記者采訪時,郭韌表示住宅建筑面積以套內使用面積進行交易對房屋交易的影響主要在以下幾個方面,首先,影響房屋“普通”和“非普通”的定性,節省稅費。住宅按照套內面積交易的話則將改變一部分“非普通住宅”的性質,如果以套內使用面積進行交易,一部分非普通住宅的面積在減去公攤面積后變為普通住宅,這個對于購房人來說也算是一大利好,亦省去了相應的稅費成本。如果真能實現,那也就真正實現了減稅,與國家方向一致,這大概也是我國為開征房產稅打下的基礎。其次,短期內可能導致房屋套內面積單價上漲。這也可能是一道簡單的數學題,沒有公攤以后,則還是要把相應的成本轉移到購房人身上。第三,中期能會影響二手房的估價模式。現有公攤面積大的二手房可能比較難賣出,這個要看政府如何制定更科學的條文。不過,我相信,市場規律,無論面積怎么變,總價格還是不會有太大變化的。第四,長期來看,取消公攤面積直接改用套內面積賣房。只要法律法規及政策明確規定并被嚴格落實,好處還是很明顯的。大家能夠清清楚楚的消費,賣多少平方米就是多少平方米,大家的合法利益也得到了保障,有利于房地產市場的健康發展。

中國建筑科學研究院有限公司相關負責人2月24日在接受新華社記者采訪時表示,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出,主要考慮是從技術角度規范住宅面積的計算規則。在規范起草過程中,對國際國內住宅面積計算做法進行調研,按套內使用面積計算是國際通行做法,而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。按照《國務院關于印發深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求,為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度,此次規范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。

該負責人稱,這一做法可以解決兩個方面問題:一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。二是解決住戶使用面積不透明的問題。可以說,從技術角度明確按套內使用面積交易,一定程度上有利于消費者權益的保護。

標準公開征求意見作為標準化法規定的必要程序,對提高標準的科學合理性十分重要。由于《住宅項目規范》涉及到人民群眾切身利益,中國建筑科學研究院有限公司相關負責人表示,對此次征求意見收集到的意見和建議一定會高度重視,認真對待,深入分析研究,加強協調溝通,修改完善相關內容,并做好進一步征求意見和專家審查,經住房和城鄉建設部進行政策性、完整性、適用性和技術水平審核把關后,按程序批準發布。

開放社區

所謂公共區域收費主要指的是物業費。我國大部分城市的物業費按照建筑面積計價,而重慶按照套內面積計價。很顯然,如果提供物業服務水平不變情況下,物業費由按照建筑面積計價改為套內面積計價,則物業費每平方米每月的單價會出現上升。

再者,隨著我國物業服務行業的發展,購房者也越來越注重公共區域收益,譬如在公共區域的廣告投放等等。在建筑面積計價模式下,通常物業公司會將公共區域收益(廣告費收入等)一部分返還用于小區日常維護(邏輯在于公攤面積產權和使用權屬于全體業主),一部分留存為物業公司的收益。套內面積計價模式下,購房者不再擁有公共區域產權,也對應不再享受公共區域收益。開發商和物業公司將對公共區域擁有更大話語權。以上現象,并不一定利于整體業主(海外不存在以上問題,因為社區屬于開放性質,所有共建配套大部分由政府承擔,政府享有產權并統一管理)。

郭韌告訴《中國經濟信息》記者,從按照建筑面積計價改為套內計價后,社區公共面積的法律產權歸屬,社區公共服務計價模式,社區公共區域收益分配模式等都有待相應法律法規調整。

其實,在我國,封閉式小區由來已久。此模式下,小區內部的配套服務設施只面向小區業主,相應的建設成本由小區產權人承擔。由此導致了道路斷點眾多影響交通、居住隔離形成階層分化等問題。目前歐美和日本等發達國家多采用開放式街區,摒棄住宅區域的圍墻,公共服務設施由政府部門提供,將居住和城市空間結合成一體。

2016年2月,國務院印發《進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》,提出“新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”,以此“實現小區內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地集約利用”。

光大證券分析師何緬南認為,對于目前規范經營和公開透明銷售的上市房企而言,近年內根據國家政策采用的”一房一價”已經較為普遍,并不存在模糊公攤面積賺取小錢,卻損害聲譽的“因小失大”之舉,后續即便到了政策落地而采用”套內面積”計價的時候,其經濟利益的影響并不大,反而在建設開放型社區,更好地融入城市,商業住宅開發同時開發,承擔“城市運營商”方面能起到更大的作用,具備更大的發揮空間。

 
 
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