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  40年,中國房地產市場從無到有,從小到大,開創了一個個“第一”,且在不斷的發展和完善中呈現出勃勃生機。

改革開放40年:紅“樓”夢的變遷史

分類:封面報道 稿件來源:中國經濟信息雜志 作者 宋慧芳

從1978年到2018年,兩代人的時間,中國城市面貌的變化是翻天覆地的,如今對比核心城市以及國家級大都市也并不遜色。40年,中國房地產市場從無到有,從小到大,開創了一個個“第一”,并以前所未有的速度迅速崛起。一方面在住房制度改革和土地使用制度改革的推動下,房地產市場體系已基本健全,住房保障體系正在逐步完善。一個商品化、市場化、社會化為主體的城鎮住房制度已經建立,一個依靠國家、社會、職工個人和所在單位多方積極性,資金既有投入又有產出的住房建設和分配運行機制已經基本形成,一個“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度正加快建立。一系列的改革和變化使房地產業呈現出可持續發展的勃勃生機。

住房緊缺

居者有其屋。多少年,多少人在為這個夢想而努力,房子始終傾注著人們無限的希冀與憧憬。千百年來,人們對住房的追求從未間斷,華裔學者杜維明曾把中國的住房比喻成一部最纏綿的紅“樓”夢。但是,在新中國成立的很多年里,中國人卻是“居者憂其屋”。

“40年前,我們一家十幾口人就擠在位于永安里的20平方米的一間平房中。”回憶起40多年前的情景,北京居民柴奶奶記憶猶新,一家十口人,除了七個兒女外,柴奶奶的婆婆也住在這個大家庭里。

20世紀70年代,城鎮居民解決住房問題還基本停留在“等、靠、要”三個字上。“等國家建房,靠組織分房,要單位給房。”據柴奶奶回憶,當時的福利分房依據的是職工在單位的工齡、職稱,還有工作年限等綜合評分。“想分房要論資排輩。”所有人都期盼著單位分房能盡快輪上自己。

“這樣,問題就出來了,效益好的單位和個人就能分到房子,效益不好的單位和個人很難分到房子,造成了貧富差距。另一個現象就是租金很低,每平方米只有一毛錢左右,也就說在一套房子里面,養一只老母雞,老母雞生下的雞蛋就是足夠交房租了。”中國房地產研究會副會長顧云昌此前在接受《中國經濟信息》記者采訪時形容當時的住房制度現狀,“這影響了住宅的良性循環,實物分配的住房制度必須改變。”

“這些房租,連舊房子的維護都不夠,更不用說建新房了。”住房制度改革研究專家、曾任國務院住房體制改革領導小組辦公室主任的張元端說。

一邊是亟須改善的住房條件,一邊是捉襟見肘的財政難題,站在1978年的起跑線上,關系民生的房子問題,成為決策者不得不面對的棘手問題。特別是在1979年大批知青回城后,住房緊缺的問題日益尖銳。

面對巨大的壓力,一些城市針對急需大量房源的情況,提出了實行住宅建設與城市改造相結合,統建與自建相結合,新建與挖潛相結合,逐步改善人民群眾居住條件的建議,得到了中央的支持,住宅建設步伐由此而加快。

住房改革實踐開啟

我國住房制度改革實踐始于1979年,屬于新建住房全價出售,至1991年住房制度改革,經歷了公房出售試點,提租補貼試點和全面起步三個階段。第一階段,公房出售試點,1979年,當時的國家城建總局決定試行把新建住房以土建成本價向居民出售,選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市進行試點,并從國家補助的住宅建設資金中,分別撥給陜西、廣西一部分資金。

“當時每平方米建筑面積售價僅為120元至150元,但是相較于當時職工收入水平和較低的房租,以及售房的有關政策不夠配套,人們仍然感到買房不合算,開始登記購房的人不少,而標價后交錢買房的人卻不多。”到1981年,雖然全國已有23個省、自治區、直轄市的60多個城市開展了這種新建住房出售工作,但總共才出售了36.6萬平方米。無論進展如何,1979年還是順理成章地成為了我國住房制度改革的起步之年。

然而,改革開放之初,在制度和市場都處于一片空白的情況下,改革的每一步都是摸著石頭過河。

1980年4月2日,鄧小平同志發表了《關于建筑業和住宅問題的談話》,提出“城鎮居民可以購買房子,也可以自己蓋,不但新房子可以出售,舊房子也可以出售,可以一次付款,也可以分期付款”。隨著鄧小平同志把房子定義為商品。土改和房改同時被推動,房地產正式成為了一個產業。

敢為人先的廣州人苦于有地沒錢,于是率先決定引進外資在東山區進行試點,促成了東湖新村的建設。深圳從1980年開始推出以收取土地使用費為主要內容的土地使用制度改革,首開國有土地有償使用之先河,其意義尤為重要而深遠,影響整個中國。從土地的無償劃撥到有償使用,合作開發,深圳特區的拓荒者初嘗了市場經濟的甜頭,掘到了起步創業的第一桶金,也拉開了房地產商業開發的序幕。

土地活了,深圳熱了,資金來了,發展自然就快了。在特區最初的幾年里,深圳用收進的逾十億元的土地使用費,建成了一大批交通、能源、通訊等基礎設施工程,為后來的城市發展打下了堅實的基礎。

盡管改革開放以來,國家投入了大量資金用于住宅建設,但福利住房制度仍使住宅產業難以形成合理積累、循環發展的機制。城鎮住房的供需矛盾并沒有得到根本解決。

土改制度先行

土地是房地產開發的基礎,要想發展房地產,首先要解決的便是土地制度。300多年前,英國人威廉?佩第爵士留下一句經典名言:“土地是財富之母。”

然而,當時多占少用、占而不用等現象十分突出,土地資源浪費極大。國家從土地上得不到收益,城市建設缺乏穩定的資金來源,導致經濟發展越快,城市建設欠賬越多,財政越困難。為沖破土地無償、無期限、無流動使用的禁區,1982年,深圳特區開始按城市土地的不同等級向其使用著收取不同標準的使用費;《深圳經濟特區土地管理暫行規定》自1982年1月1日起施行。

1987年11月,國務院批準,國家土地局確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門、福州等城市為城市土地使用制度改革試點城市,由此我國土地使用制度改革正式實施。

深圳市委、市政府立即決定再跨一大步,舉行公開拍賣。

在改革開放的第9個年頭,1987年12月1日,在中國特區深圳首次揭開公開拍賣土地使用權的面紗,此次土拍過程共持續了17分鐘,原深房公司總經理駱錦星代表公司以525萬競得東曉花園地皮。這一“拍”,讓中國土地商品化實現了歷史性的突破。這一場拍賣,破天荒的將土地所有權與使用權分離,這是對傳統土地管理體制的重大突破,引起了國內外極大的關注。

次日,國內和香港各大報紙差不多均在頭版報道:“這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉,也標志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期,是市場經濟的一個里程碑。”

僅僅兩個多月后,福州敲響了“第二槌”。1988年2月11日上午,福州以458萬元成功拍出五四路一塊寫字樓用地,這是國內首次向外商公開拍賣土地使用權。

1988年4月12日,第七屆全國人大第一次會議修改了《中華人民共和國憲法》有關條例,將原來《憲法》中禁止出租土地的“出租”二字刪去,并規定:“土地使用權可以依照法律的規定轉讓。”接著《土地管理法》也按此進行了相應的修改,規定“國有土地和集體土地的使用權,可以依法轉讓,國家依法實行國有土地有償使用制度”。自此,我國的土地的禁錮終于完全放開。

房地產專家、原中國房地產協會副秘書長王平認為,這是中國土地商品化的歷史性突破,沒有那“一拍”、“一改”,就沒有今天的中國房地產市場。同時,國有土地使用權有償轉讓政策的推行,實現了國家對城市土地所有權使用經濟價值,同時,為土地這一生產要素進入市場流通奠定了政策基礎,也為政府的財政收入做出了貢獻。

不過,王平指出,雖然有了“一拍”、“一改”,但從1987年直到2001年國家住房貨幣化改革之前,深圳的土地拍賣進展并不順利。據《1997年深圳房地產年鑒》顯示,截止1996年底,深圳市國土部門共簽訂出讓0.7%。從1987年-1998年11月間,深圳通過拍賣出讓土地僅有7宗,與2001年后每年都超過10宗拍賣地相比,有天壤之別。

房改序幕拉開

仿佛是和南方經濟特區深圳遙相呼應,北方海濱城市煙臺在1987年率先打響了全國房改“第一槍”。

新年的第一天,煙臺市住房制度改革開始模擬運行。同日,《中華人民共和國土地管理法》正式實施。第二天,國家計委、建設部、國家統計局聯合發出《關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》,決定自1987年起,各地區的商品房屋建設納入國家計劃。

1985年,結束長達近20年在電子工業領域和中國殘疾人福利基金會的工作生涯后,俞正聲就任煙臺市委副書記,并從1987年開始擔任煙臺市委副書記、市長。就在俞正聲上任后不久,煙臺率先展開新中國成立以來最關鍵的住房制度改革,重擔落在了俞正聲及當時煙臺市政府的肩上。

“當時之所以選擇煙臺,有幾個原因:城市是中等規模、公房比例較高、經濟條件較好、改革意識強烈等。”業內專家回憶道。

一直以來,俞正聲對住房制度改革的堅定態度和不斷推動,來自于最初對改革必要性的深刻認識。他表示,改革開放以來,國家和企業用于住宅的投資約占國家基本建設總額的百分之十幾,這么大的投資回收不了,嚴重拖了經濟建設的后腿。

1987年8月1日,煙臺市以“提租發券,空轉起步”為特征的城鎮住房制度改革試行方案,經國務院正式批準實行,成為我國城市住房制度改革試點城市中第一個出臺的方案。這一改革,向住房商品化目標邁出了關鍵的第一步。《中國經濟信息》記者通過查閱資料發現,其基本模式是,煙臺將公房租金從原來的0.10元/平方米左右,提高到1.28元/平方米的準成本水平。考慮到大幅提租老百姓承受不了,煙臺同時按標準工資23.5%的系數給租住公房職工發放住房補貼券。

這一改革向住房商品化目標邁出了關鍵的第一步。

也正是從1987年8月1日這一天起,煙臺市出現了大房換小房,租房要買房的新動向,1987年10月22日舉辦的煙臺市區住宅交易調換大會,更把煙臺人住房商品化的觀念深化了一層。“從早七點到晚八點,人流如潮水一般涌入煙臺工人文化宮內,會場掛著數以萬計的買房換房條幅,連四周臨時拉起的250平方米的篷布也被見縫插針地貼滿了買房換房的公告,交易大會會期四天。”據當地居民陳煥義回憶。

“也就是在這次住宅交易條款大會上,我買到了自己的房子,當時的激動與喜悅真的是無以言表,從此我有了自己的房子,來得如此之快,有些難以置信,以至于晚上睡在床上都還在心里一遍又一遍的問,這房子真的是屬于自己嗎?”陳煥義說。

1987年11月,煙臺市城市住房制度改革方案在芝罘區正式實施,1995年10月《煙臺市深化住房城鎮住房制度改革方案》出臺,標志著煙臺市城鎮住房制度改革全面深化,舊的住房福利性分配體系逐步廢止。

對于煙臺打響的全國房改“第一槍”,更多業內人士都給予極高的評價和認可。在總結房改的思路上,俞正聲曾對外明確表示,“住房改革的思路還是鄧小平同志在1980年那次重要談話中所講的,主要內容是新房老房都要出售,可以分期付款,提高房租,被低收入者補貼”。

1988年1月15日至18日,第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開,時任國務院秘書長的陳俊生宣布;“住房制度改革從現在起正式列入中央和地方的改革計劃,并在全國分期分批展開。”同年2月,國務院批準印發了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》。方案的出臺,標志著住房制度改革進入全面試點階段。至此,我國掀起第一輪房改熱潮。

調整中緩慢推進

從實際情況來看,現代意義的中國房地產市場的啟動應該始于1989年。當時,基本上是國有企業一統天下,所建項目也大都為關聯的國家機關、企事業單位自用住宅,只有極少量商品房和外銷公寓。

1989年2月15日,北京首次公開出售商品房,揭開了住房商品化的大幕,北京市房地產交易所門未開,已有上千人等候,這里有住房困難戶,有些屬于觀望者,這次出售商品房350套,每平方米最高2000元,且都是黃金地段,350套商品房,僅有250套房被登記預訂。

1989年6月,天津川府新村,無錫沁園新村,濟南燕子山——建設部第一批三個“城市住宅小區試點”已建成,就成了房地產業內關注的焦點,參觀考察者絡繹不絕,三個小區成為那個階段中國住宅建設的樣板。

隨著建設部試點規模不斷擴大,在此后的十年里,第二、第三、第四、第五批城市住宅小區建設試點工作先后在全國范圍內鋪開,同時,各省、自治區、直轄市也相繼進行了省級試點工作。至1999年,全國部級試點小區108個,省級試點小區420個,建筑面積約為8400萬平方米,分布在全國27個省、自治區、直轄市。

1992年,鄧小平同志南巡深圳視察后,發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有了翻天覆地的變化,其中房地產開發非常成功,他認為開發區的經驗值得向全國推廣。于是由沿海城市一帶開始展開,特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市。但時間不長,海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年時任國務院副總理的朱镕基到海南視察,發現海南的房地產市場已經失控,主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是他發表講話:宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。第二天,國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏調控意見》16條強力調控措施。中國樓市的“第一個黃金十年”(1984—1993年),隨著“國16條”的橫空出世,畫上句點。針對房地產出臺的16條調控措施,首次對房地產市場進行大規模清理整頓,中國的第一個房地產泡沫(海南)隨之破滅,也因此中國的第一批地產人誕生(潘石屹、馮侖、易小迪、王功權等)。

多個城市房地產泡沫的相繼破裂,使我國樓市在經過巔峰后,迅速跌入谷底,步入嚴冬。經歷過波折,方能見彩虹,1994年,我國頒布《城市房地產管理法》,這標志著中國房地產法制逐步成熟,地產、房產分開立法逐步走向房地產一體化立法。

不過,銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創,造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年,中國的房地產市場始終波瀾不興。

商品房進入視野

相對于那些因房地產泡沫破裂而近乎絕望、欲哭無淚的人,提前從海南逃出來的馮侖、潘石屹等六個合伙人則氣定神閑,尋找著下一個機會。

直到1997年,亞洲金融危機爆發不久,我國宣布實行宏觀政策重大轉向,其中包括實施積極的財政政策。在擴大內需的過程中,迫切需要一個活躍的房地產市場。而當時的中國房地產市場還處于起步階段,對中國內需的帶動作用還處于促進和形成階段。當時掌控中國經濟大局的朱镕基副總理高瞻遠矚,盯上了住宅建設,他認為必須盡快啟動住宅消費,用它來拉動中國經濟。自此,房改進入籌備和研討階段。

隨著國家對于房改的積極作為,很多開發商卻在1998年上半年都熬不下去,把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年6月左右,政策面開始發生變化,國家出臺了一系列的刺激房地產發展的政策。在新中國延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢,開始向住房分配貨幣化過渡,市場化的“商品房”成為城市住房建設的主題。這意味著所人們要取得住房,都要到市場上去買房,通過市場來解決住房問題,這種政策使得有效需求在短期內爆發,并大幅快速上升。

盡管前有國發23號文吹響終結福利分房的號角,后有國發10號文提供實施方案,但實際上福利分房的末班車并沒有在1998年駛入終點。在購買了自己的住房兩年后,北京某事業單位28歲的職工陳康有些后悔了。原因是只有五年工齡的陳康眼看在本單位“最后一次福利分房”中無望,在女友的嗔怪下,一狠心在北京經濟適用房的樣板——回龍觀小區購買了經濟適用房。盡管位置偏遠,但是小區規劃完整,且單位售價不高,才2000多元。女友很滿意,同事們也對他小小年紀就當上了“業主”很是艷羨。可是沒想到,福利分房的“末班車”猶未了,在市區好得多的多的地段,有些單位各種方式建房、“分房”仍在繼續。新建的房子向職工出售時大大低于市價。相比之下,當初搶購場面頗為火爆的天通苑、回龍觀的房子在二級市場的售價反而時有貶抑。

這不僅僅是北京市特有的現象,而且也是全國范圍內現實的縮影。然而,改革的實踐并未能按照理論的設計運行,在相當長的時間里,各種準福利性質的“分房”又改頭換面地登上歷史舞臺。

一種由單位在自有土地上建設,并以低于市場價格的低價售給內部職工的房子,當時的單位都稱之為“單位自建經濟適用房”。但房產商認為,再此面具之下的仍是一張“福利分房”的老面孔。部分業內專家在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出,從1998年以來,官方的政策始終為這種住房“留有口子”。改革設計者在提出住房貨幣化目標的同時,即提出可以“發展集資建房和合作建房”,以保證大多數中低收入家庭的住房需求。

但令政策制定者始料未及的是,這個善良愿望卻在不斷演變中,開始被逐漸膨脹的部門利益所置換,發展成后來的“準福利房”。至2003年,不同種類的以經濟適用住房名義報批立項、由單位自行建造并定向出售的住房,已逐漸形成一定規模。

也許是看到了集資建房的種種危害,2003年,國務院在《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中,要求任何單位不得以集資、合作建房名義,變相搞實物分房或房地產開發經營。

2006年8月,建設部聯合監察部、國土資源部發布《制止違規集資合作建房的通知》,叫停黨政機關集資建房。

廣大的平民百姓沒有任何特權可以享受,他們只能到市場上去花錢購房,拓展“生存空間”。自1998年開始,越來越多的家庭搬出了合住的大雜院,告別了筒子樓里陰暗潮濕的過道。改變在不經意間發生,單位不分房了,只好買商品房;買不起,可以分期付款……不知不覺間,人們開始了透支性消費,“花明天的錢,圓今日的夢”。

于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰,暴露出房價過高、結構不合理的問題,導致嚴重的社會矛盾,房地產業成為社會關注的焦點。

建立長效機制

無論從哪一個角度看,中國部分城市房價過高是一個不爭的事實。不僅是普通老百姓買不起房子,中等收入群體也感覺很吃力。在高房價的擠壓下,越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財富,甚至是幾代人的積蓄,這已經成為了社會不可承受之重。

2004年開始實施宏觀調控,主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門,以調控供給為主。回顧過去的經驗,國內宏觀調控在預期管理上總是不盡如人意,從2008年次貸危機后,經濟增長乏力,實行寬松政策,經濟不見起色,在配合以房地產寬松,最后房價快速上行。而后又再重拳調控。再陷入緊縮,經濟停滯,再次啟動寬松,祭出房地產。久而久之,中國房地產始終在“寬松-調控”之間進行循環,且房價越調越高。

鑒于全國房價高居不下的狀態,從2016年開始,中央對于房地產市場的調整更加合理。在當年的中央經濟工作會議上,提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,這一說法在黨的十九大報告中再次被強調。2017是中國住房制度改革的又一重要轉折點,啟動了租購同權、租售并舉、集體土地試建設租賃房等,被業內視為“二次房改”。

前不久,經濟學家馬光遠撰文稱,“中國房地產目前面臨的諸多難題,靠調控是無法解決的……當房地產的主要矛盾已經進入到市場快速發展與制度建設的滯后之間矛盾的時候,通過啟動二次房改,對阻礙房地產發展的諸多制度障礙予以消除,是唯一的選擇。”

自2010年以來,我國房地產市場已經至少經歷了3輪調控,對房地產企業的銷售限制越來越嚴厲,對房地產市場的干預程度越來越深。其主要調控手段經歷了從限購、限貸、限價、限售不斷升級的四個階段。

經過近兩年來嚴厲的調控,目前我國的房地產市場接近凍結狀態,房價維持穩定,成交比較清淡。但目前的地產調控仍然面臨著政策持續性的問題,這是因為過去常用的調控手段多為通過限購、限貸等方式,從需求側著手調控,無法從根本上解決房地產市場的供需矛盾。因而往往只能持續1-2年時間。從實際效果來說,調控效果并不理想,尤其是一線城市房價漲幅巨大,從2010年6月到2016年11月,一線城市(北上廣深)百城住宅平均價格上漲了94%,接近翻番。我國對建立房地產長效機制的需求非常迫切。

“租購并舉”是我國房地產長效機制中的核心政策,國家政策大力推動為住房租賃行業的崛起帶來大機遇,當前并不發達的租賃市場和較低的機構化滲透率水平也為未來住房租賃巨頭的誕生提供了大機會。我們相信,這個行業目前正在蓬勃發展的初期,雖然還有很多問題需要后期在實際操作中不斷改進完善,但其確確實實可以解決目前住房市場中的最大痛點,屬于產業空間巨大與政策高度很高的雙擊選擇。

對于房地產業未來的發展方向,中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員朱中一在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出,“要正確處理住房的經濟屬性與民生屬性的關系,突出其民生屬性,以滿足新市民(包括原市民中新參加工作和新成家的市民)的住房需求為主要出發點,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,協調推進與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作;建立健全基礎性制度和長效機制,繼續實施并完善差別化調控,落實地方主體責任,堅持因地因城施策,促進市場平穩健康發展,讓更多市民安居宜居。”

 
 
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